ANTRAG – Interfraktionell:
Die Fraktionen DIE LINKE, Bündnis 90/DIE GRÜNEN und die SPD-Fraktion setzen sich für die Gründung einer kommunalen Wohnungsbaugesellschaft ein und damit für bedarfsgerechtes Mieten.
Aktueller Stand im Ratsinfosystem
Beschlussvorschlag:
I. Der Stadtrat erklärt seinen Willen, eine kommunale Wohnungsbaugesellschaft für Dresden zu gründen.
Dazu beauftragt man die Oberbürgermeisterin, in Zusammenarbeit mit den beiden stadteigenen Gesellschaften Technische Werke Dresden GmbH (TWD GmbH) sowie Stesad GmbH bis zum 30.06.2015 eine Beschlussvorlage zu erarbeiten.
Mit der Vorlage verfolgt man folgende Ziele verfolgt:
1. Mit Wirkung zum 1. Januar 2016 wird eine neue Gesellschaft mit beschränkter Haftung gegründet. Die Anteilseigner sind die kommunale Stesad GmbH sowie die Technische Werke Dresden GmbH (TWD GmbH).
2. Es sind Vor- und Nachteile für die Landeshauptstadt Dresden zu prüfen, die sich aus einem Minderheitenanteil an der Gesellschaft für die Landeshauptstadt Dresden selbst ergeben.
3. Zweck und Aufgabe der Gesellschaft sind die einer sozialen, ökologischen und gesamtstädtischen Nachhaltigkeitsaspekten verpflichteten Planung, Errichtung, Betreibung und Unterhaltung von neu zu errichtenden, zu erwerbenden und sich bereits im Besitz befindlichen Wohngebäuden. Vorrangig zu Mietzwecken in der Landeshauptstadt Dresden.
4. Die rechtsorganisatorische und steuerliche Struktur der Gesellschaft ist so zu wählen, dass eine effiziente und effektive Aufgabenerfüllung und nachhaltige Leistungserbringung durch die Gesellschaft erreicht werden kann. Die neu zu gründende Gesellschaft muss demnach mindestens drei Geschäftsfelder aufweisen:
- Geschäftsfeld 1 Hausbewirtschaftung: Bewirtschaftung und Verwaltung von Wohnungen
- Geschäftsfeld 2 Wohnimmobilien- und Flächenmanagement: Ankauf und Veräußerung von Wohnungen/Wohngebäuden und für Wohnungsbau geeigneten Flächen/Wohnbauflächen, Stadtentwicklung
- Geschäftsfeld 3 Stadterneuerung/ Wohnungsbaukoordination/ Bauträgertätigkeit:
5. Projektentwicklung und bauliche Portfolioerweiterung: Projektentwicklung und Projektabwicklung von Baumaßnahmen, die der Errichtung sowie Sanierung/Inwertsetzung von Wohnraum dienen
6. Errichtung von Wohnungen (Bauträgertätigkeit)
7. Kommunales Wohnbauflächenmanagement
Dabei muss ein konkreter Vorschlag der gesellschaftsrechtlichen Struktur sowohl Anforderungen der Steuereffizienz im Hinblick auf Grunderwerbsteuer, Gewerbesteuer und Umsatzsteuer gerecht werden, als auch den Erfordernissen des Sächsischen Kommunalrechts sowie des Europarechts entsprechen.
II. Die Oberbürgermeisterin wird beauftragt,
1. ein Konzept zu erarbeiten, welches
- Wohngebäude und dazugehörige Grundstücke, die sich bereits im Eigentum der Landeshauptstadt Dresden (599 WE; Stand 07/2014) bzw. ihrer kommunalen Tochterunternehmen befinden (z. B. Stesad GmbH 63 WE)
- sowie kommunale Potenzialflächen für den Wohnungsbau
in geeigneter Weise auf die neue Gesellschaft als Sachvermögen zu übertragen. In diesem Zusammenhang soll auch eine kritische Prüfung bereits heute bestehender Fremdverwaltungen von Wohneinheiten kommunaler Tochterunternehmen hinsichtlich ihres Zentralisierungspotenzials erfolgen (DVB AG 53 WE; DREWAG 19 WE jeweils Stand 07/2014).
2. sich bei dem Freistaat Sachsen für eine finanzielle Förderung (Nutzung der Wohnungsbauförderung des Bundes – so genannte Kompensationsmittel) für Investitionsvorhaben des Neubaus bedarfsgerechter Mietangebote der kommunalen Wohnungsbaugesellschaft einzusetzen. In diesem Zusammenhang soll man u.a. auch mit dem Freistaat Sachsen Verhandlungen aufnehmen. Für den Wohnungsbau soll man geeignete Grundstücke und Wohngebäude des Freistaates zu Zwecken des sozialen Wohnungsbaus an die kommunale Wohnungsbaugesellschaft veräußern.
3. in geeigneter Weise und in Abstimmung mit dem Stadtrat sowie den Gesellschaften Technische Werke Dresden GmbH und Stesad GmbH einen Gesellschaftsvertrag für die kommunale Wohnungsbaugesellschaft zu erarbeiten. Im Gesellschaftsvertrag ist die Einsetzung eines Aufsichtsrates festzuschreiben.
4. alle erforderlichen Maßnahmen zur Umsetzung der vorgenannten Beschlusspunkte unverzüglich durchzuführen.
5. die Mitwirkung von Mieterinnen und Mietern der zukünftigen kommunalen Wohnungsbaugesellschaft durch ein geeignetes Gremium (“MieterInnenbeirat“) zu sichern.
Begründung:
Dresden wächst seit 2000 kontinuierlich, was den Wohnungsmarkt von einem Mietermarkt mit hohen Leerständen zu einem Vermietermarkt mit Verknappung und Preissteigerungen gewandelt hat. Der Wohnungsleerstand sinkt, und die Preise für Grundstücke und Wohnungen steigen. Eine zentrale Herausforderung für die Stadt ist die bedarfsgerechte Erweiterung des Wohnangebots und die Bezahlbarkeit des Wohnens. Das Interesse privater Investoren am Wohnungsbau ist groß, jedoch gibt es Herausforderungen für eine sozialverträgliche Stadtentwicklung. Daher plant die Stadt Dresden die Gründung einer neuen Wohnungsbaugesellschaft, die kostensparenden, sozialverträglichen und nachhaltigen Wohnungsbau innerhalb der Stadtgrenzen umsetzen soll.
Immer mehr Haushalte haben Schwierigkeiten, bezahlbaren Wohnraum zu finden, insbesondere Familien, Menschen mit Behinderungen und einkommensschwächere Haushalte. Ohne öffentliche Förderung wird es keine Entspannung auf dem Wohnungsmarkt geben. Es besteht ein partielles Marktversagen, verstärkt durch staatlich geförderte Abrissmaßnahmen und unzureichende Wohnungspolitik. Trotz des Wachstums der Stadt ist ein Handlungsbedarf auf dem Wohnungsmarkt erkennbar, bedingt durch demografische Veränderungen und anhaltende Zuwanderung.
Die steigenden Mietpreise und die Umzüge von etwa 41.000 Haushalten innerhalb der Stadt führen zu weiteren Preissteigerungen, die einkommensschwächere Haushalte belasten. Daher ist staatliches Handeln erforderlich, um preiswerten Wohnraum zu erhalten und auszubauen. Die neue Wohnungsbaugesellschaft soll keine Konkurrenz zu privaten Investoren darstellen, sondern integrierte Quartiersentwicklungen fördern, die flächen- und kostensparend sowie energieeffizient sind.
Dresden hat derzeit 200 geförderte belegungsgebundene Wohnungen und 10.006 zeitlich gebundene Belegungswohnungen. Der Bedarf an belegungsgebundenem Wohnraum wird mittelfristig steigen, und der Erwerb neuer Belegungsrechte auf dem privaten Markt ist aufgrund der Verknappung nicht realistisch. Die Gesellschaft wird sich auf die Schaffung von preisgünstigem, generationengerechtem Wohnraum konzentrieren, der Nachhaltigkeitsaspekte berücksichtigt.
Um die Wohnraumversorgung zu gewährleisten, muss der Mietwohnungsbestand weiterentwickelt werden. Dazu gehören Wohnraumanpassungen und der Bau von Wohnangeboten für alle Generationen mit Gemeinschaftsräumen. Die Gebäudekonzepte sollten städtebaulich kompakt, barrierefrei und energieeffizient sein.
Wohnungseinheiten sollen effizient im gesamten Stadtgebiet erworben werden, und Modellprojekte mit privaten und öffentlichen Partnern sind angestrebt. Flächenankäufe sind notwendig, um den Bedarf zu decken, da das kommunale Baulandpotenzial von 16 ha und 800 Wohneinheiten unzureichend ist. Dresden verfügt über mehr als 80 ha ungenutzter Flächen. Neben der Vermietung können auch Mietkaufrechte und kommunale Wohnbauflächen für Bauherrengemeinschaften in zentralen Lagen angeboten werden.
Gesetzeskonformität
Benannte wohnungswirtschaftliche Ziele sind unter den heutigen Gegebenheiten nur durch eine in kommunaler Trägerschaft befindliche Gesellschaft, deren besonderer Auftrag in der Unternehmenssatzung direkt zu verankern ist, realistisch. Für das Erreichen der Unternehmensziele ist die neue Gesellschaft mit angemessenen Ressourcen zur Herstellung einer Investitions- und Kreditfähigkeit auszustatten. Dies betrifft sowohl Landes- als auch Kommunalbürgschaften bzw. das Einlegen von Grundstücken und Gebäuden in die Gesellschaft. Die Landeshauptstadt Dresden hat im Bereich der Wohnungswirtschaft darauf hinzuwirken, dass die zur angemessenen Bewirtschaftung des Wohnungsbestandes erforderliche Kredit- und Investitionsfähigkeit gesichert ist.
Bei der Neugründung einer kommunalen Wohnungsbaugesellschaft ist die „Schrankentrias“ öffentlicher Zweck, Leistungsfähigkeitsbezug und Subsidiaritätsklausel (§ 94a SächsGemO) zu beachten. Der kommunale unmittelbar oder mittelbar gehaltene Wohnungsbestand darf keine marktbeherrschende Stellung einnehmen (§ 94a Abs. 2 SächsGemO).
Finanzierung des unternehmerischen Engagements des kommunalen Wohnungsunternehmens
Um das Ziel der Schaffung preiswerten Wohnraums zu erreichen, bedarf es einer ausreichenden Kapitalausstattung der Gesellschaft. Insoweit man Fördermittel des Freistaates Sachsen nutzen kann, vermindern diese den Eigenkapitalbedarf der Gesamtfinanzierung. Die bebauungsfähigen Grundstücke der Landeshauptstadt sind in geeigneter Form als Eigenkapitaleinlage in die Gesellschaft einzubringen. Fremdfinanzierungen (auch Gesellschafterdarlehen) sind so einzusetzen, dass man eine kostendeckende Finanzierung des Wohnungsbestandes sicherstellt. Gesellschaftereinlagen dienen der Eigenkapitaldeckung von Bauvorhaben. Eine Baukostenminimierung ist anzustreben, neueste bauphysikalische Erkenntnisse der Wissenschaft sind zu nutzen (z. B. Leibniz-Institut für Ökologische Raumentwicklung, HTW).
Begründung der Unternehmensstruktur
Es gilt, bestmöglich bedarfsgerechten Wohnraum zu schaffen und Synergiepotenziale sowie steuerliche Ersparnisse aus der zu schaffenden rechtsorganisatorischen Struktur zu ermöglichen. Mit Hilfe der neu zu gründenden kommunalen Wohnungsgesellschaft soll man eine einheitliche Steuerung des kommunalen Wohnungsbestandes und sonstiger Mietwohnungsbestände im Stadtkonzern sowie für kommunale Potenzialflächen, welche sich für Wohnbaumaßnahmen eignen, schaffen. Hierbei soll man zudem möglichst auf bereits gegebene Erfahrungen, Expertisen und finanzielle Unterstützungsleistungen bereits heutiger kommunaler Gesellschaften zurückgreifen. Dies beginnt bei der einheitlichen Nutzung vorhandener EV-Systeme und endet bei einer gemeinsam zu schaffenden Unternehmensphilosophie.
Als Kerngeschäftsfelder sind drei Bereiche zu definieren:
- Geschäftsfeld 1 Hausbewirtschaftung: Bewirtschaftung und Verwaltung von Wohnungen
- Geschäftsfeld 2 Stadtentwicklung/Wohnimmobilien- und Flächenmanagement: Ankauf und Veräußerung von Wohnungen/Wohngebäuden und für Wohnungsbau geeigneten Flächen/Wohnbauflächen (Erwerb und Vermarktung
- Geschäftsfeld 3 Stadterneuerung/Bauträgertätigkeit:•Projektentwicklung und bauliche Portfolioerweiterung: Projektentwicklung und Projektabwicklung von Baumaßnahmen, die der Errichtung von Wohnraum dienen
- Errichtung von Wohnungen (Bauträgertätigkeit)
Aus steuerpolitischer Sicht muss es Ziel sein, dass man die aus Verwaltung und Nutzung des eigenen Grundbesitzes erzielten Erlöse möglichst nicht mit Gewerbesteuerzahlungen belastet. Die Inanspruchnahme der sogenannten „erweiterten Kürzung“ nach § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG erfordert deshalb die Schaffung eines reinen Grundstücksunternehmens und weiteren Töchtern mit Dienstleistungsaufgaben. Mit Hilfe dieses Vorgehens kann man eine hundertprozentige Gewerbesteuerentlastung dann erreichen, wenn man das Kerngeschäft der Bewirtschaftung und Verwaltung von Wohnraum strikt von anderen Tätigkeitsbereichen trennt. Aus dieser Überlegung heraus bietet es sich an, die Ressourcen der Anteilseigner zu nutzen bzw. bei Notwendigkeit weitere Töchter zu gründen.
Zwischen der Grundstücksgesellschaft und den Dienstleistungsgesellschaften muss man eine umsatzsteuerliche Organschaft bilden bzw. Beherrschungs- und Gewinnabführungsverträge schließen. Dies erfolgt aus Gründen des Vermeidens der Umsatzsteuer im Hinblick auf die Innenumsätze zwischen den Gesellschaften. Die Vermietung von Wohnräumen ist grundsätzlich umsatzsteuerbefreit. Die Umsatzsteuer (auch als Mehrwertsteuer bezeichnet) kann man nicht auf das Mietentgelt umlegen. Das spricht grundsätzlich für die eigene Leistungserbringung und gegen den Bezug von Leistungen Dritter. Es wird deshalb empfohlen, Geschäftsprozesse über die STESAD GmbH als Anteilseigner bzw. Tochterunternehmen zu realisieren.
Auf diese Weise kann man einerseits das Zahlen einer Gewerbesteuer vermeiden und erzielte Erträge direkt wieder in Wohnungsbaumaßnahmen reinvestieren. Zudem ist die Abrechnungsfähigkeit entstandener Kosten als Betriebskosten für die Zuordnung bestimmter Geschäftsprozesse notwendig. Zur Minimierung von Grunderwerbsteuerzahlungen ist vor einer eigentumsrechtlichen Zuordnung der sich bereits in kommunalem Eigentum befindlichen Wohnungsbestände (z. B. Stesad GmbH, DVB etc.) sowie kommunaler Flächen zu prüfen, ob es andere Möglichkeiten gibt, die geeignet erscheinen, den o.g. Zweck der Wohnungsgesellschaft zu entsprechen, wie z. B. Fremdverwaltungs- bzw. Pacht- und Erbbaurechtsverträge.
Das neu zu gründende Wohnungsunternehmen wird als ein Puzzlestück einer neuen Wohnungspolitik in einer wachsenden Stadt begriffen. Es soll Modellcharakter dahingehend haben, dass sich soziale, ökologische, bauliche Belange und ökonomische Aspekte keinesfalls ausschließen müssen.
In diesem Zusammenhang ist auch die Mitwirkung von Bürgerinnen und Bürgern in der Stadt, die als potenzielle Mieterinnen und Mieter der zukünftigen kommunalen Wohnungsbaugesellschaft Interesse haben, in Gestaltungsprozesse durch Beteiligungsprozesse einzubinden. Hierbei ist es ausdrücklich nicht erwünscht, zwischen subjektgeförderten Haushalten (Wohngeld, Kosten der Unterkunft, Haushalte mit Wohnberechtigungsschein) und staatlich ungeförderten Haushalten zu unterscheiden. Als ein geeignetes Beteiligungsgremium wird ein MieterInnenbeirat betrachtet.