Julia Hartl erkundigt sich zu der Verwendung unzulässiger Mietspiegelmerkmale durch die VONOVIA.
Einleitung:
Sehr geehrter Herr Oberbürgermeister,
im Bereich der Landeshauptstadt Dresden verfügt die VONOVIA über rund 43.000 Wohnungen, ein wichtiger Teil davon mit Belegungsbindung.
Seit Anfang des Jahres 2025 gilt für den Bereich der Landeshauptstadt Dresden ein neuer Mietspiegel, auf dessen Grundlage die VONOVIA bereits im Januar in großem Umfang Mieterhöhungsverlangen an ihre Mieter versandt hat. Seitdem übt insbesondere der Mieterverein Dresden deutliche Kritik daran, dass die VONOVIA dabei über die im Mietspiegel enthaltenen wohnwerterhöhenden Merkmale hinaus weitere – nicht im Mietspiegel enthaltene – Merkmale zur Begründung von Mieterhöhungen verwendet (z.B. Sächs. Zeitung, 25.02.2025).
Kritisiert wurden insbesondere die von der VONOVIA unzulässigen wohnwerterhöhenden Ausstattungsmerkmale:
– „Private Grünflächen“
– „Dämmung bis 2002“,
sowie die Nichtbeachtung des im Mietspiegel enthaltenen wohnwertsenkenden Merkmals
– „Über Putz verlaufende Heizungs-, Wasser- oder Elektroinstallation”.
Zudem hat die VONOVIA auch für Wohnungen, auf die der Mietspiegel nicht unmittelbar anwendbar ist, zum Beispiel
– Wohnungen ohne Badezimmer in der Wohnung,
– Wohnungen ohne Fern-, Block-, Zentral- oder Etagenheizung und/oder
– Wohnungen mit Außen-WC oder innenliegender Trockentoilette
Mieterhöhungen auf der Grundlage des Mietspiegels begründet.
Laut Presse hat die VONOVIA rund 900 Mietparteien auf Zustimmung zur Mieterhöhung verklagt. Die ersten Klagen hat die VONOVIA bereits im September 2025 vor dem Amtsgericht Dresden verloren (siehe u.a. SZ vom 19.09.2025, DNN vom 25.09.2025/S. 15).
Aus der überörtlichen Presse ist zu entnehmen, dass die VONOVIA in Berlin ebenfalls mit erfundenen Mietspiegelmerkmalen vom dortigen Mietspiegel nicht gedeckte Mieterhöhungen durchzusetzen versucht (https://www.nd-aktuell.de/artikel/1195704.mietenwahnsinn-vonovia-in-berlin-verzichtet-auf-mietspiegeltricks.html). Der Berliner Wohnungssenator Christian Gaebler teilte mit, dass der Berliner Senat die Vonovia angeschrieben und das Unternehmen aufgefordert habe, das »aus unserer Sicht rechtswidrige Verhalten« zu unterlassen. Die Vonovia habe daraufhin angekündigt, dass man bis zum Vorliegen eines neuen Mietspiegels keine weiteren entsprechenden Mieterhöhungsverlangen verschicken werde. Außerdem habe das Unternehmen angekündigt, dass laufende Klagen zurückgezogen würden. Insofern habe sich der Senat erfolgreich für die Mieter*innen eingesetzt.
Vor diesem Hintergrund bitte ich um die Beantwortung der folgenden Fragen:
Fragen:
1. Welche rechtliche Einschätzung hat die Landeshauptstadt Dresden, insbesondere auch das Rechtsamt, zu den oben beschriebenen „Mietspiegeltricks“ der VONOVIA? Liegen der Landeshauptstadt Dresden bereits entsprechende Urteilsbegründungen vor bzw. plant sie, sich diese zu beschaffen und auszuwerten?
2. Hat sich die Landeshauptstadt Dresden bereits gegen die „kreative“ Anwendung des aktuellen Mietspiegels durch die VONOVIA gegenüber dem Unternehmen positioniert oder plant sie dies für die Zukunft?
Wenn nein, weshalb nicht?
Wenn ja, auf welche Weise?
3. Kann die Landeshauptstadt Dresden bei belegungsgebundenen Wohnungen vorab selbst eine Überprüfung von Mieterhöhungen vornehmen oder betroffenen Mieter*innen eine entsprechende Unterstützung anbieten?
4. In welchem Umfang haben die aktuellen Mieterhöhungen der VONOVIA im Jahr 2025 Auswirkungen auf Sozialleistungen und damit auf den Stadthaushalt?
5. Welchen ungefähren Anteil nehmen dabei die nicht vom Mietspiegel gedeckten Mieterhöhungen ein?
6. In welchem Umfang werden Mieterhöhungen der VONOVIA, die nicht vom Mietspiegel gedeckt sind, Auswirkungen auf die Erstellung und Höhe des künftigen Mietspiegels haben?
Vielen Dank und mit freundlichen Grüßen
Julia Hartl